Haklarımız & Kurallar

Kat maliki olarak sandığımızdan çok daha fazla hakkımız var. Bu sayfa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve sitemizin Yönetim Planı'na (17.12.2010) göre haklarımızı, genel kurul ve seçim kurallarını, karar çoğunluklarını ve bunları somut olarak nasıl kullanacağımızı sade bir dille anlatır. Herkes okusun, bilsin. Bu bir hukuki görüş değildir; dava, itiraz ve icra gibi adımlardan önce bir avukata danışın.

1. Bilgi ve denetim hakkımız

Yönetici, topladığı avansın ve yaptığı harcamaların hesabını vermek zorundadır (KMK md. 38; Yönetim Planı md. 25). Her kat maliki şunları yazılı olarak isteyebilir:

• İşletme defteri, gelir-gider tablosu, bilanço ve banka hesap hareketleri (KMK md. 39)
• Faturalar, sözleşmeler ve ödeme belgeleri
• Denetim kurulu raporları — Yönetim Planı md. 26'ya göre dört ayda bir yapılır
• Genel kurul ve temsilciler kurulu tutanakları ile oy dökümleri — Yönetim Planı md. 18.2: isteyene verilmesi zorunlu
• İhale/teklif belgeleri, yatırım harcama hesapları, teminat mektubu

Nasıl? Talebinizi yazılı yapın (e-posta ya da imzalı dilekçe), tarih atın, bir kopyasını saklayın. Cevapsız kalan her talep, genel kurulda ve mahkemede sizin lehinize bir dayanaktır.

2. Genel kurul: toplanma, çağrı ve yeter sayı

• Olağan toplantı: Yönetim Planı md. 16.3'e göre kurullar iki yılda bir, planda belirlenen ay/haftada toplanır.
• Olağanüstü toplantı: Yöneticinin çağrısı, denetçinin isteği ya da kat maliklerinin 1/3'ünün dilekçesiyle her zaman toplanabilir. Toplantıdan en az 15 gün önce sebebi belirtilerek taahhütlü mektupla çağrı yapılır.
• Toplantı yeter sayısı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır (md. 16.5).
• İkinci toplantı: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, 7 günden az olmamak üzere en geç 15 gün içinde yapılan ikinci toplantıda yeter sayı aranmaz; katılanların oy çokluğuyla karar alınır. İlk çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir.
• Gündem: Yalnızca gündemdeki konular görüşülür; ancak katılanların üçte biri isterse başka konular da gündeme eklenebilir (md. 16.5).

3. Oy hakkı ve vekâlet

• Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir (Yönetim Planı md. 16.2).
• Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her biri için ayrı oy kullanır; ancak toplam oyu bütün oyların üçte birini geçemez.
• Oy, yetkili vekil eliyle de kullanılabilir. Bir kişi, oyların %5'inden fazlası için vekil tayin edilemez.
• Toplantıya katılım ve oy için tapu sahibi olmak gerekir (KMK md. 31). Tapu fotokopinizi yanınızda bulundurun.
• Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, içlerinden biri diğerlerini vekâletle temsil eder.

Katılamıyorsanız oyunuz boşa gitmesin: platformumuzdan online vekâlet verebilirsiniz.

Online vekâlet ver

4. Seçimler: temsilci, yönetim kurulu, denetim kurulu

Sitemizde yönetim, Yönetim Planı md. 17-19 uyarınca üç kademelidir. En güçlü oyumuz blok temsilcisi seçimidir; çünkü bütçeleri ve yatırımları bu kademeler onaylar.

a) Blok Temsilcisi (md. 16.8, 18.1)

• Her blok, kendi kat malikleri kurulunda kendi temsilcisini seçer. Seçimde gönüllülük esastır.
• Hiç aday çıkmazsa, bloktaki en küçük bağımsız bölüm numaralı malikten başlayarak her dönem sırayla bir malik temsilci olur.
• Blok temsilcisi, temsilciler kurulunda bloğundaki bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.
• Temsilci fahri çalışır, ücret almaz. Diğer bloğun temsilcisinin oylamasına katılamaz.

b) Merkez Yönetim Kurulu / MYK (md. 19)

• Temsilciler kurulu, kendi aralarından 2 yıl süreyle 3 asıl + 3 yedek üye seçer.
• Karar, temsil edilen oyların yarıdan bir fazlasıyla alınır. MYK kararları için 2 üyenin imzası yeterlidir.
• MYK, yöneticilik görevini bir servis (hizmet) şirketine verebilir; ama kat maliklerine karşı ibra (aklanma) sorumluluğu MYK'da kalır.

c) Denetim (Denetleme) Kurulu (md. 26)

• Temsilciler kurulu tarafından, kat malikleri arasından 3 kişi seçilir. Fahri çalışır.
• Yöneticiyi dört ayda bir defter, fatura ve evrak üzerinden denetler. Karar için 2 denetçinin imzası yeterlidir.
• Sonuçlar ilan panosuna asılır; 7 gün içinde itiraz edilmezse yönetim o dönem için ibra edilmiş sayılır.

5. Karar türleri ve gereken çoğunluklar

Her karar aynı çoğunlukla alınmaz. Kabaca:

Karar türü	Gereken çoğunluk (genel kural)
Olağan yönetim kararları, işletme projesi	Toplantıya katılanların oy çokluğu (2. toplantıda)
Faydalı yenilik ve ilaveler (KMK 42)	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
Çok masraflı / lüks yenilik ve ilaveler (KMK 42)	İstemeyen katılmaz; yaptıran öder (aşağıda)
Yönetim planının değiştirilmesi	Tüm kat maliklerinin 4/5'i (KMK 28)
Ortak yerlerde kalıcı değişiklik / tüm maliklerin rızası gereken işler	Oybirliği ya da kanunun aradığı nitelikli çoğunluk

Yönetim planımız, toplu yapı kat malikleri kurulunun yetkilerini temsilciler kuruluna devretmiştir (md. 17). Bu yüzden kararların hangi kurulda, hangi çoğunlukla alındığı önemlidir; tereddüt varsa avukata danışın.

6. Yatırım, yenilik ve "lüks" işler (KMK md. 42)

Bu madde, yatırım/ek bütçeler açısından en önemli hakkımızdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre:

• Faydalı yenilik ve ilaveler (herkesin işine yarayan, makul işler) sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır ve herkes payına düşeni öder.
• Çok masraflı ve lüks olan ya da bir malikin durumuna göre ona gereksiz bir yenilik/ilave için: istemeyen malik masrafa katılmaya zorlanamaz. İş, isteyenler tarafından ve onların parasıyla yapılır. İstemeyen malik, sonradan o işten yararlanmak isterse payını (güncellenmiş bedelle) öder.

Yani çok yüksek tutarlı, lüks ya da aciliyeti tartışmalı bir yatırım bütçesine, usulüne uygun itiraz eden malikin durumu farklı değerlendirilebilir. Bu, somut işe ve karara göre değişir; mutlaka bir avukatla birlikte değerlendirin.

7. İşletme projesi (bütçe) ve itiraz: 7 gün

Yeni işletme projesi (bütçe) size bildirildikten sonra 7 gün içinde yazılı itiraz edebilirsiniz (Yönetim Planı md. 23-m). Personel, yakıt, ortak su-elektrik gibi I. fasıl giderlerine itiraz edilemez; ama tadilat, bakım-onarım, yatırım gibi II. fasıl kalemlerine itiraz ederseniz konunun kat malikleri kurulunda görüşülmesi gerekir. Süreyi kaçırmamak için itirazı hemen, yazılı ve tarihli yapın.

8. Aidat, ortak gider ve gecikme

• Kat maliki, ortak giderlere ve avans payına katılmak zorundadır; "ihtiyacım yok" diyerek ödemekten kaçınamaz (Yönetim Planı md. 11.7; KMK md. 20).
• Gecikilen borca aylık en fazla %5 gecikme tazminatı uygulanır (KMK md. 20). %5'in aşılması ya da gecikmenin bir "gelir kalemi" gibi bütçelenmesi tartışmalıdır; ekstrelerinizi saklayın, hesabı kontrol edin.
• Giderlerin paylaşımı yönetim planındaki "Ortak Giderlere Katılım Oranları"na göre yapılır. Dağıtım yönteminin yönetim planına aykırı uygulanması dava konusu olabilir (sitemizde m² esaslı dağıtımın hukuka aykırı olduğu mahkeme kararıyla sabittir).
• Borç nedeniyle ısıtma, sıcak su, sosyal tesis gibi ortak hizmetlerden yararlandırmama uygulamasının hukuka uygunluğu tartışmalıdır; size uygulanıyorsa avukata danışın.

9. Yöneticinin ve servis şirketinin sorumluluğu

• Yönetici/servis şirketi, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (Yönetim Planı md. 25). Olağan toplantıda bir önceki dönemin hesabını vermekle yükümlüdür.
• İşletme defteri her yıl bitiminde bir ay içinde notere kapattırılır (md. 23-k).
• Servis şirketi sözleşmesi en fazla 5 yıllıktır; süre dolunca uzatma tüm kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğuyla kararlaştırılır (md. 20).
• Servis şirketi, sitenin 6 aylık işletme gideri kadar süresiz teminat mektubu vermek ve 6 ayda bir güncellemek zorundadır; vermezse "yetkisiz sayılır", işletme gideri toplayamaz (md. 21).

10. İtiraz ve dava yolları

• Karar iptal davası: Toplantıya katılıp karşı oy verdiyseniz karar tarihinden itibaren 1 ay; katılmadıysanız öğrenmenizden itibaren 1 ay, her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilirsiniz (Yönetim Planı md. 16.6, 18.2). Yönetim planına ve kanunun yasaklayıcı hükümlerine aykırı kararlara her zaman itiraz edilebilir.
• Hâkimin müdahalesi (KMK md. 33): Yönetici bir görevini yapmıyor ya da alınması gereken bir karar alınmıyorsa, her kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden müdahale isteyebilir.
• Denetim/ibra itirazı: İlan edilen denetim sonuçlarına 7 gün içinde yazılı itiraz (md. 26).
• Dava giderleri bazı hâllerde ortak giderlerden karşılanır; bu yüzden haksız bir karara karşı dava açmak çoğu zaman tek bir malikin sırtına kalmaz.

11. Birlikte ne yapabiliriz?

1. Örgütlenin. Kendi bloğunuzdan güvendiğiniz birini blok temsilcisi aday gösterin; temsilciler bütçeleri ve yönetimi belirliyor.
2. Belge toplayın. Her duyuru, ekstre ve bütçeyi saklayın; bize iletin ya da gizli ihbar olarak gönderin.
3. Yazılı ve tarihli sorun. Cevapsız kalan her soru bir sonraki adımın dayanağıdır.
4. Genel kurula hazırlıklı gidin. Gündemi, mali tabloları ve denetim raporunu önceden isteyin; ibra oylamasında bilinçli oy kullanın.
5. Vekâletleri toplayın. Katılamayan komşular oylarını online vekâletle bize emanet edebilir.
6. Dayanışın. Tek malik zorlanır; yüzlerce malik birlikte hareket ederse yönetim hesap vermek zorunda kalır.

12. Önemli uyarılar

• Her iddiayı belgeye dayandırın. Belgesiz suçlama hem haksızlıktır hem de hukuken size zarar verir.
• Kişilere değil, kararlara ve rakamlara odaklanın. Hakaret ve kişisel hedef göstermekten kaçının.
• Kişisel veriye dikkat (KVKK). Başka maliklerin isim, telefon, daire ve borç bilgilerini paylaşmayın.
• Önemli adımlardan önce avukata danışın. Bu sayfa genel bilgi verir; süreler ve usul hataları hak kaybına yol açabilir.

Ortak Yaşam Kuralları ve Cezalar

Genel kurul gündemine göre (8. Dönem GK, md. 11), Yönetim Planına aykırı davranışlara "2025 Yılı Ortak Yaşam İhlalleri Yaptırım ve Cezai Şart Yönetmeliği" uygulanıyor; ceza tutarları doğrudan cari hesabınıza işlenebiliyor ve her yıl TÜFE oranında artırılıyor. Uyarıya rağmen ihlal sürerse ceza her 7 günde bir 2 katına çıkar. Kiracılar ve intifa hakkı sahipleri de sorumludur.

31 ihlal kalemi ve ceza tutarları

2025 Ceza Yönetmeliği ihlal ve tutarları

İhlal	Ceza
Nizami park kurallarına uymama / manevra-yaya geçişini engelleyecek park	1.000 TL
Ambulans/itfaiye/engelli alanı, blok önü, dönüş yerlerine park	750 TL
Başkasına tahsisli alana park (uyarıdan 15 dk sonra)	1.000 TL
Site içi trafik / işaret / hız kuralı ihlali	1.000 TL
Otoparkta yüksek ses, drift, tehlikeli hareket	1.000 TL
Ortak alan / daire önüne ayakkabı, çöp, bisiklet vb. bırakma	1.000 TL
Yangın merdiveni / ortak alana eşya koyma	1.500 TL
Ortak alana / asansöre izmarit, çöp atma	1.000 TL
Cam / balkondan halı silkeleme, çöp atma	1.000 TL
Balkona görüntü kirliliği yaratacak asma	1.000 TL
Balkon / ortak alanda mangal yakma	1.500 TL
Cama / dış cepheye satılık-kiralık tabela asma	1.500 TL
Kapalı alanda (asansör, otopark, koridor) sigara içme	2.000 TL
Yönetim Planına aykırı hayvan besleme / bildirmeme	1.500 TL
Spor tesisine evcil hayvan sokma	500 TL
Tadilat molozunu ortak alana bırakma	2.500 TL
Sığınaklara eşya koyma	5.000 TL
Ortak alana zarar verme (çocukların verdiği dahil)	Onarım + 5.000 TL
Yangın ekipmanını amaç dışı kullanma / bozma	5.000 TL
Mimari projeye / Yönetim Planına aykırı inşaat, tadilat, boya	5.000 TL
Hafta içi 10.00–18.00 dışında gürültülü tadilat	1.000 TL
Bağımsız bölüm / ortak alanda gürültü, yüksek müzik	2.000 TL
Konutu ticari amaçla kullanma	5.000 TL
Konutu günlük / haftalık (otel-pansiyon gibi) kiraya verme	5.000 TL
Balkon / dış cepheye anten, bayrak, reklam asma	1.500 TL
Projeye aykırı klima / ekipman montajı	5.000 TL
Ortak alan / havuzda hijyen-giyim kurallarına uymama	2.500 TL
Başkasının giriş kartını kullanma / kullandırma (karta el konulur)	2.500 TL
Tahsisli havuz bakımının yapılmaması	5.000 TL
Tahsisli kat bahçesi / peyzaj kurallarına aykırılık	5.000 TL
Arıza giderimi için bağımsız bölüme girişe izin vermeme	5.000 TL

Kaynak: Bosphorus City 2025 Ceza Yönetmeliği. Cezai şart; zarar tazminini ve Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki hâkimin müdahalesi hakkını engellemez. Bir cezaya haksız yere muhatap olursanız itiraz hakkınız vardır; belgesiyle bize bildirin.

Bu rehber, sitemizin Yönetim Planı (17.12.2010) ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu temel alınarak hazırlanmıştır. Tam metin için Yönetim Planı sayfamıza bakın. Kanun maddelerinin güncel hâli ve yoruma açık noktalar için bir avukata danışın.