Site Künyesi & Değer
Bu sayfadaki bilgiler, yapımcı firma Sinpaş GYO'nun kendi yatırımcı sayfasında (sinpasgyo.com) yayımladığı, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatına göre hazırlanmış resmi gayrimenkul değerleme raporlarından alınmıştır. Bunlar bağımsız eksper firmalarının tespitidir; yönetimin beyanı değil, resmi ve tartışmaya kapalı verilerdir. Raporların hepsini sayfanın altından indirebilirsiniz.
Sitenin künyesi
| Ada / Parsel | 800 Ada, 4 Parsel · Halkalı (Atakent) Mah., Küçükçekmece / İstanbul |
|---|---|
| Arsa yüzölçümü | 246.092,58 m² |
| Yapı | 64 blok, 2.828 bağımsız bölüm · 5 etapta inşa edilmiş, etrafı duvarla çevrili |
| Konut tipleri | 1+1'den 6+1'e kadar daireler, teras evler ve yalı tipi villalar |
| Yönetim Planı tarihi | 17.12.2010 |
| Gölet | "İstanbul'un 2. Boğazı" diye pazarlanan su kanalı: ~700 m uzunluğunda, 23.000 m² |
| Ortak alanlar | Sosyal tesisler, tematik bahçeler, açık ve kapalı yüzme havuzları, spor alanları, yürüyüş yolları, 24 saat güvenlik |
Blok sayısı belgelerde tutarsız: 2022 değerleme raporu "64 blok / 2.828 bağımsız bölüm", 2024 raporu tapu niteliği olarak "61 blok", yönetimin 2025 bütçesi "2.827", 2021 yatırım tebligatı "2.831" diyor. Bu farkın yönetime sorulması gerekir.
Dairemiz ne kadar ediyor?
Eksper, sitedeki konutları emsal satışlarla karşılaştırarak metrekare değerini tespit etmiş. 31.12.2024 itibarıyla (KDV hariç):
- Konutlar: ortalama ~75.576 TL/m² (en yüksek blok Döner Kule 6-20 ~80.300 TL/m²)
- Dükkânlar: ~115.000 TL/m²
| Daire büyüklüğü | Yaklaşık piyasa değeri (31.12.2024) |
|---|---|
| 90 m² | ~6.800.000 TL |
| 130 m² | ~9.825.000 TL |
| 160 m² | ~12.092.000 TL |
| 206 m² | ~15.569.000 TL |
Raporda emsal gösterilen gerçek ilanlar: 90 m² konut 7.450.000 TL, 130 m² konut 9.750.000 TL, 135 m² konut 10.000.000 TL.
Yapımcı daireleri satıp çıkıyor
Sinpaş GYO her yıl, sitede hâlâ sahip olduğu bağımsız bölümler için değerleme yaptırıyor. Üç resmi rapor, firmanın elindeki daire sayısının hızla azaldığını gösteriyor:
| Değerleme tarihi | Sinpaş'ın elindeki bağımsız bölüm | Toplam değer (KDV hariç) |
|---|---|---|
| 30.12.2022 | 11 adet | 43.781.100 TL |
| 31.12.2024 | 7 adet | 36.145.000 TL |
| 31.12.2025 | 5 adet | 30.340.000 TL |
Not: Her rapordaki daireler farklı olduğu için toplam tutarlar birebir karşılaştırılamaz; önemli olan adet (11 → 7 → 5). Yapımcı firma, sitedeki varlığını azaltıyor. 2017'deki bir raporda 10 bağımsız bölüm 16.984.000 TL'ye değerlenmişti.
Blok haritası
2022 değerleme raporundaki blok isimleri. Hangi bloğun hangi grupta olduğunu buradan görebilirsiniz:
| Grup | Blok no |
|---|---|
| Erguvan Evleri | 4, 6, 9, 11 |
| Yeditepe Residences (Döner Kule) | 5, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20 |
| Saraybahçe Evleri (Teras Evler) | 17, 18, 21, 22 |
| Ortaköy Kompleksi | 23 |
| Göl Kule Residences | 62, 63 |
| Yalı Apartmanları | 24, 27, 31, 32, 34, 36, 39, 40, 43, 44, 48, 51, 52, 55, 56, 60, 61 |
| Boğaziçi Yalıları | 25, 26, 28, 29, 30, 41, 42, 46, 47, 50, 54, 58 |
| Yalı villaları (tekil) | 33 Rumeli Hisarı · 37 Yeniköy · 45 Çubuklu · 49 Anadolu Hisarı · 53 Vaniköy · 57 Beylerbeyi |
| Ticari / sosyal | 1 Emirgan Kafe · 2 Kanlıca Kafe · 3 Kandilli Restoran · 10 Beylerbeyi Restoran · 59 Mescit · 64 Yönetim binası |
Blokların yaşı (iskân belgelerine göre)
| Blok | İskân tarihi | Bağımsız bölüm | İnşaat alanı |
|---|---|---|---|
| Döner Kule 5-5 | 26.07.2011 | 122 | 11.787,40 m² |
| Döner Kule 5-8 | 26.07.2011 | 122 | 11.787,40 m² |
| Döner Kule 6-20 | 12.09.2011 | 120 | 11.294,00 m² |
| Ortaköy Kompleksi 23 | 21.09.2012 | 117 | 16.696,55 m² |
| Göl Kule 1-63 | 21.09.2012 | 143 | 15.236,80 m² |
Bloklar 2011–2012'de iskân almış, yani yapılar ~13–14 yaşında. (Bu tablo yalnızca değerlemeye konu blokları kapsar.)
Neden önemli?
- Yapımcı hâlâ malik ve bir kat maliki. Sinpaş GYO ve Arı Finansal Kiralama, sitede konut ve dükkâna sahip. Yani binayı yapan firma, aynı zamanda kat malikleri kurulunun ve temsil yapısının içinde. Elindeki daireleri de yavaş yavaş satıyor.
- Dairemizin değerini artık biliyoruz. Ödediğimiz aidat ve yatırım bedellerini resmi bir değerle karşılaştırabiliriz.
- Belgeler bağımsız raporla teyitli. Gölet, havuzlar, sosyal tesisler, blok yaşları ve blok sayısındaki tutarsızlık artık elimizde resmi kayıtlarla var.
2025 Değerleme Raporu (PDF) · 2024 Değerleme Raporu (PDF) · 2022 Değerleme Raporu (PDF)
Kaynak: Sinpaş GYO'nun kamuya açık yatırımcı belgeleri (sinpasgyo.com). Değerleme kuruluşları: Focus Global Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ve önceki yıllarda görevli diğer SPK lisanslı kuruluşlar.