Yönetim Planı
Yönetim planı, sitemizin anayasasıdır: tapuya bağlıdır ve hem yönetimi hem bizi bağlar. Aşağıda hesap sorarken en çok işimize yarayacak maddeleri sade bir dille özetledik. Tam metni sayfanın altından indirebilirsiniz.
Kim karar veriyor?
- Blok kat malikleri kurulu (md. 16): Her blok kendi toplantısını yapar, iki yılda bir toplanır. Blok kurulları yöneticinin bütün hesap ve işlemlerini denetçinin raporlarıyla birlikte inceler; yöneticiyi aklar ya da sorumlu tutar. Her bağımsız bölümün bir oyu vardır.
- Temsilciler kurulu (md. 17–18): Toplu yapı kat malikleri kurulunun bütün yetkileri temsilciler kuruluna devredilmiştir. Bloğunuzun temsilcisi, bloktaki daire sayısı kadar oy kullanır. Bütçeler, yatırımlar ve yönetim kurulu seçimi burada yapılır. Bu yüzden blok temsilcisi seçimi en önemli oyumuzdur.
- Merkez yönetim kurulu (md. 19): Temsilciler arasından iki yıllığına seçilen 3 kişi. Yöneticilik görevlerini sözleşmeyle bir hizmet şirketine verir, ama kat maliklerine karşı ibra sorumluluğu kendisinde kalır.
- Denetim kurulu (md. 26): Kat malikleri arasından seçilen 3 kişi; yöneticiyi dört ayda bir defter, fatura ve evrak üzerinden denetler.
Haklarımız
- Karar suretini isteme (md. 18.2): Temsilciler kurulu kararlarının sureti isteyen kat malikine verilmek zorundadır (masrafı ödenerek).
- İptal davası (md. 16.6, 18.2): Toplantıya katılıp aykırı oy veren karar tarihinden itibaren 1 ay, katılmayan kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde (her hâlde 6 ay) sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yönetim planına ve kanunun yasaklayıcı hükümlerine aykırı kararlara her zaman itiraz edilebilir.
- İşletme projesine itiraz (md. 23-m): Proje bildirildikten sonra 7 gün içinde yazılı itiraz edilir; itiraz edilen fasıl belirtilmelidir. Personel, yakıt, ortak su ve elektrik gibi I. fasıl giderlerine itiraz edilemez; tadilat, bakım-onarım ve eklerle ilgili II. fasıl giderlerine itiraz edilirse kat malikleri kurulu toplanır.
- Denetim sonuçlarına itiraz (md. 26): Denetim sonuçları ilan panosuna asılır. 7 gün içinde itiraz edilmezse yönetici o dönem için ibra edilmiş sayılır. İlan panolarını takip etmek bu yüzden önemli.
- Hesap sorma (md. 25): Yönetici, olağan kat malikleri toplantısında bir önceki dönemde toplanan avansın ve yapılan masrafların hesabını vermekle yükümlüdür.
Yönetimin yetki ve yükümlülükleri
- Aidat ve avans (md. 11.8, 23-e, 23-j): Yönetici işletme projesi dışında da avans toplayabilir ve tutarı belirler; avans bitince yeniden avans toplanabilir.
- Gecikme (md. 12): Ödenmeyen aidata aylık %5 hesabıyla günlük gecikme tazminatı işler; yönetim dava ve icra takibi yapabilir.
- Defter (md. 11.9, 23-k): Tek bir işletme defteri tutulur ve her yıl bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır. Yönetici dört ayda bir, denetim kurulunun talebiyle hesap özeti verir.
- Hizmet şirketi (md. 20): İlk beş yıl hizmet şirketini merkez yönetim kurulu seçer. Beş yılın sonunda yeni şirket seçimi ve sözleşmenin uzatılması tüm kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğuyla kararlaştırılır. Sözleşme en fazla 5 yıllıktır.
- Hizmet şirketinde aranan şartlar (md. 21): Ödenmiş sermayesi sitenin bir yıllık işletme giderinden fazla olmalı; sitenin 6 aylık işletme gideri kadar süresiz teminat mektubu vermeli ve bu tutar her 6 ayda bir güncellenmeli. Bu şartları taşımayan şirket yetkisiz sayılır ve işletme gideri toplayamaz.
Giderler nasıl paylaşılır?
- Blok giderleri (md. 11.3): Bir bloğun sigortası, bakım-onarımı ve yalnızca o bloğun kullandığı yerlerin giderleri yalnızca o bloğa yazılır.
- Ortak giderler (md. 11.4): Gölet, peyzaj, sosyal tesis, aydınlatma, güvenlik sistemleri, sigorta ve servis şirketi bedeli gibi giderler "Ortak Giderlere Katılım Oranları" ekindeki (EK-10) m² oranlarıyla paylaşılır. Asansör giderleri yalnızca o bloğa aittir.
- Personel giderleri (md. 11.5): Metne göre personel giderleri de 11.4-g'deki oranlarla paylaşılır. Yönetim 2025'ten beri, kesinleşen mahkeme kararına dayanarak personel giderlerini daireler arasında eşit paylaştırıyor. Bu çelişkiyi ve EK-10 tablosunu yönetimden yazılı olarak istiyoruz.
Bu özet hukuki görüş değildir; bir uyuşmazlıkta yönetim planının tam metni ve Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınır.