Rapor: Tespitler ve Sorularımız

En önemli 10 tespit

Aidat 2025–2026'da patladı. Örnek dairenin aylık aidatı 2019'da 767,65 TL, Şubat 2026'da 10.669 TL (13,9 kat). Ama yıl sonundan yıl sonuna bakınca aidat 2023 sonuna kadar enflasyonun altında kaldı (4,1 kat; enflasyon 4,2 kat), 2024 sonunda enflasyonu biraz geçti (6,6 kat; enflasyon 6,1 kat). Asıl sıçrama son 13 ayda: Aralık 2024'teki yaklaşık 5.031 TL, Şubat 2026'da 10.669 TL oldu (+%112). Üç artış hiç duyurulmadı: 2022 ortası (≈%20,5), 2024 içi (≈%60) ve Ocak 2025 (%52).
Aidat dışında istenen para hızla büyüdü. Bir dairenin yatırım payı 2019'da 504 TL, 2022'de 2.462 TL, 2023'te 8.887 TL (interkom dahil), 2025–27'de 93.804 TL. Dört yatırım bütçesinin site toplamı belli olan üçü: 0,86 + 4,18 + 19,27 milyon TL. Dördüncüsünün (2025–27) toplamını yönetim açıklamadı; ulusal basın ~300 milyon TL olarak duyurdu. 2026'da örnek dairenin tüm borcunun %42'si aidat dışı kalemlerden oluşuyor.
2025–27 yatırım bütçesinin rakamı yok. 151 sayfalık dokümanda toplam, kalem fiyatı, teklif, firma, dağıtım anahtarı ve onay kararı bulunmuyor. Daireden istenen 13.400,62 TL'lik taksitin nasıl hesaplandığı hiçbir belgede yok. Oysa 2023–24 bütçesi kalem kalem fiyatlı yayımlanmıştı; demek ki bu yapılabiliyor.
Yatırım kararları genel kurulda değil, temsilciler kurulunda alınıyor. Yönetim planının 17. maddesi, toplu yapı kat malikleri kurulunun bütün yetkilerini temsilciler kuruluna devrediyor. Yani bu kararların plan dayanağı var. Ama 2019'da genel kurulun reddettiği yatırım bütçesinin birkaç hafta sonra temsilcilerle uygulanması ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun nitelikli çoğunluk aradığı işler için bu devrin geçerli olup olmadığı bir avukata sorulmalı.
Aynı tarihli açık iki farklı rakamla yayımlandı. 13.03.2019 devir açığı denetim kurulu raporunda 3.078.557,38 TL, yönetimin 2020 mailinde 3.833.651,61 TL. Fark 755.094,23 TL. "Açığı 2,7 milyon azalttık" iddiası bu şişirilmiş başlangıca dayanıyor.
Aynı işler için tekrar tekrar para toplandı. 2021–23 bütçesinin kalemlerinin çoğu, 18 ay sonra 2023–24 bütçesinde yeniden fiyatlandırıldı. Yürüyen merdiven, kameralar, gölet, havuzlar, çöp konteynerleri ve asansör revizyonları dört bütçenin çoğunda var (aşağıdaki tablo). Hiçbirinin harcama hesabı paylaşılmadı.
Hesap verilmedi. Söz verilen geçmişe dönük mali denetim raporu, 4 ayda bir verilmesi gereken denetim raporları, yıllık kesin hesaplar, ihale sonuçları, genel kurul tutanakları ve Caldiva sözleşmesi maliklere gönderilmedi. 2019–2026 arasında gelen 3 faaliyet raporunda tek bir TL rakamı yok.
Sabit ücretler bütçeden hızlı büyüdü. Aylık site bütçesi 2021'den 2025'e 11,3 kat arttı. Aynı dönemde yönetim şirketi bedeli 13,7 kat (30.680 → 420.000 TL), avukat ve hukuk gideri 12,3 kat (12.208 → 150.000 TL) arttı. 2026 bütçesinde yönetim şirketi satırı ise hiç görünmüyor.
Gecikme cezası gelir kalemine dönüştü, yatırım borcu icraya verildi. 2025 bütçesine ayda 300.000 TL, 2026 bütçesine 380.250 TL "gecikme geliri" yazıldı. Ödenmeyen yatırım taksitleri icraya aktarıldı. Borçlulara sosyal tesis, sıcak su ve ısıtma kısıtlaması uygulandı; bunun hukuka uygunluğu bir avukatla değerlendirilmeli.
Aidat yıllarca yanlış yöntemle dağıtıldı, yeni yöntem de tartışmalı. Mahkeme, m²'ye göre dağıtımın doğru olmadığına karar verdi (kesinleşme 24.12.2024). Yönetim Ağustos 2025'te personel giderlerini daireler arasında eşit paylaştırmaya geçti ve buna yönetim planının 11.4–11.5. maddelerini dayanak gösterdi. Elimizdeki yönetim planı metninde ise 11.5. madde personel giderlerinin de ek tablodaki oranlarla paylaşılacağını yazıyor. Geçmiş yıllarda fazla ödeyenler için iade ya da mahsup konusunda tek söz yok.

Tekrar tekrar bütçelenen işler

İş	2019	2021–23	2023–24	2025–27
Yürüyen merdiven	165.200 TL (Temmuz'da "onarıldı" denmişti)	413.000 TL	Blok bazında asansör revizyonu	Kumanda panoları yeniden (fiyat yok)
Kamera / CCTV	177.000 TL (iş 50.000 TL'ye bütçeden önce başlamıştı)	CCTV 70.800 + UPS 65.136 TL	CCTV 236.000 + UPS 283.200 TL	200 IP kamera ve kayıt sunucusu yeniden
Çöp konteynerleri	—	1.014.210 + kat kovaları 52.982 TL	672.010 + kat kovaları 59.590 TL	14 yer altı konteyneri yeniden
Gölet / havuzlar	Havalandırma 47.200 + ölü bölge 64.900 TL	Filtre kumu 94.400 + motorlar 265.821,50 + havuz eksikleri 130.403,57 TL	Gölet makine dairesi 763.460 + süs havuzları 153.400 TL	Filtre kumu ve motorlar yeniden
Peyzaj depoları (6, 12, 56)	12. blok depo izolasyonu 47.011,20 TL	56 ve 6 numaralı depolar 138.290,10 TL	56 ve 6 numaralı depo hidrofor panosu 94.400 TL	6, 12 ve 56 numaralı sulama sistemleri
Kanalizasyon / logar	—	Üç kalem 655.294 TL	Bloklar arası logar 1.416.000 TL	Bazı işler "yapıldı" diye anlatılıyor
Yönetim bilgisayarı, teknik demirbaş	—	167.796 + 127.440 TL	67.260 + 295.000 TL	5 bilgisayar yeniden
Hız kesici, tabela	—	97.617,27 TL	347.321,20 TL	Bariyer revizyonları
Sosyal tesis eksikleri	—	444.815,81 TL	919.810 TL (fitness, SPA, havuz, genel)	—
İnterkom	—	Asansör içi kamera (fiyatsız)	Asansör interkomu 590.000 + blok interkomu 11.642.005,93 TL	2026 bütçesinde aylık 104.000 TL santral bakımı

Yönetim planı ne diyor?

Sitemizin yönetim planı (29.11.2019 tarihli metin) hem yönetime hem bize hak ve yükümlülükler veriyor. Hesap sorarken dayanacağımız maddeler:

Yetki devri (md. 17): Toplu yapı kat malikleri kurulunun bütün yetkileri temsilciler kuruluna devredilmiş. Bu yüzden blok temsilcisi seçimi çok önemli: bütçeleri, yatırımları ve yönetimi seçtiğimiz temsilciler onaylıyor.
Temsilciler kurulu kararları (md. 18.2): Karar suretlerinin isteyen kat malikine verilmesi zorunlu. Aykırı oy veren karardan itibaren 1 ay, toplantıya katılmayan öğrendiği tarihten itibaren 1 ay (her hâlde 6 ay) içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yönetim planına ve kanunun yasaklayıcı hükümlerine aykırı kararlara her zaman itiraz edilebilir.
Ek avans (md. 11.8, 23-e, 23-j): Yönetici işletme projesi dışında da avans toplayabiliyor ve tutarı kendisi belirliyor. Yani "ek avans" tek başına usulsüz değil; ama harcandığında hesabının verilmesi gerekiyor (md. 25).
İşletme projesine itiraz (md. 11.10, 23-m): Proje bildirildikten sonra 7 gün içinde yazılı itiraz edilebilir. Personel, enerji ve su gibi I. fasıl giderlerine itiraz edilemiyor; tadilat, bakım-onarım ve eklerle ilgili II. fasıl giderlerine itiraz edilirse kat malikleri kurulu toplanıyor.
Gecikme (md. 12): Aylık %5 hesabıyla günlük gecikme tazminatı. Gecikmenin gelir olarak bütçelenmesi planda yok.
Hizmet şirketi (md. 20): İlk beş yıl hizmet şirketini merkez yönetim kurulu seçer. Beş yılın sonunda yeni şirket seçimi ve sözleşmenin uzatılması tüm kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğuyla kararlaştırılır. Caldiva 26.07.2019'da göreve başladı; beş yıl Temmuz 2024'te doldu. Uzatma için böyle bir karar alındığına dair hiçbir belge maillerde yok.
Hizmet şirketinde aranacak şartlar (md. 21): Şirketin ödenmiş sermayesi sitenin bir yıllık işletme giderinden fazla olmalı; sitenin 6 aylık işletme gideri kadar süresiz teminat mektubu vermeli ve bu tutar her 6 ayda bir güncellenmeli. Bu şartları taşımayan şirket "yetkisiz sayılır" ve işletme gideri toplayamaz. 2026 bütçesine göre 6 aylık gider yaklaşık 139 milyon TL. 2019'da denetim kurulu, önceki şirketin 250.000 TL'lik teminat mektubunu bile vermediğini yazmıştı.
Defter ve hesap özeti (md. 23-k): İşletme defteri her yıl bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır. Yönetici dört ayda bir, denetim kurulunun talebiyle hesap özeti vermek zorunda.
Denetim (md. 26): Denetim kurulu yöneticiyi dört ayda bir defter, fatura ve evrak üzerinden denetler. Sonuçlar ilan panosunda ilan edilir ve 7 gün içinde itiraz edilmezse yönetici o dönem için ibra edilmiş sayılır. Elimize 2019'dan sonra hiçbir denetim raporu ulaşmadı; ilan panolarına asılıp asılmadığını bilmiyoruz.
Aidat dağıtımı (md. 11.4-g, 11.5): Genel giderler ve personel giderleri "Ortak Giderlere Katılım Oranları" ekindeki m² oranlarıyla paylaşılır. Bu ek (EK-10) elimizdeki metinde yok; yönetimden istenmeli.
Genel kurul (md. 16): Blok kurulları iki yılda bir toplanır, yöneticinin bütün hesap ve işlemlerini denetçinin raporlarıyla birlikte inceler ve yöneticiyi aklar ya da sorumlu tutar.

Yönetime yazılı sorularımız

Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı kat maliklerine yönetimin defter ve belgelerini inceleme hakkı veriyor. Aşağıdaki soruları yazılı olarak, belgeleriyle birlikte yanıtlanmak üzere soruyoruz.

Para ve hesaplar

2025–27 yatırım bütçesinin site geneli toplamı nedir? Kalem kalem tutarlar, alınan teklifler ve daire başına 13.400,62 TL'lik taksitin hesap yöntemi nedir?
2019 (855.311,20 TL), 2021–23 (4.179.406,91 TL) ve 2023–24 (19.270.517,13 TL) yatırım bütçelerinde kalem kalem ne harcandı? Faturalar, firmalar, kalan ya da eksik tutar nedir?
İnterkom yenilemesi için 11.642.005,93 TL istendi; blok tablosunun toplamı 11.499.013 TL. Aradaki 142.992,93 TL nedir? İnterkom işini hangi firma, hangi bedelle yaptı? Asansör interkomu (590.000 TL) ayrı bir iş mi?
2021–23 bütçesinde parası toplanan kalemler (çöp konteynerleri, CCTV, UPS, peyzaj depoları, demirbaş, kat kovaları, sosyal tesis) neden 18 ay sonra 2023–24 bütçesinde yeniden fiyatlandırıldı?
2022 içinde yapılan ve hiçbir duyurusu olmayan ara zam (5,94 → 7,16 TL/m²) hangi kararla yapıldı?
2024 yılının işletme bütçesi nerede? Ocak 2024 – Ocak 2025 arasındaki %143,7'lik aidat artışı hangi kararlarla yapıldı?
13.03.2019 devir açığının iki farklı rakamı var: 3.078.557,38 TL ve 3.833.651,61 TL. Hangisi doğru? 755.094,23 TL'lik farkın belgeleri nedir?
2019–2025 yıllarının kesin hesapları, gelir-gider tabloları ve bilançoları; Şubat 2025 genel kurulunda okunacağı söylenen 2023–2025 mali tabloları ve denetim raporu.
Gecikme geliri olarak bütçelenen tutarlar (ayda 300.000 ve 380.250 TL) gerçekte ne kadar tahsil edildi ve nereye harcandı?
Sosyal tesisin 11 personeli için ayrılan aylık 2.420.409 TL'nin dökümü nedir?
01.11.2023'te merkezi ısıtmalı dairelerden m² başına 12 TL alınan "merkezi ısıtma sistemi avansı" 30.06.2024'te mahsup edildi mi? Toplanan toplam tutar ve daire bazında mahsup dökümü nedir? Sonraki ısınma dönemlerinde (2024–25, 2025–26) aynı avans yeniden alındı mı?

Hizmet şirketi

Caldiva ile yapılan sözleşme, seçim süreci ve teklifler; 2019–2026 arasında ödenen toplam bedel. 2026 bütçesinde yönetim şirketi bedeli hangi kalemin içinde?
Caldiva'nın beş yıllık süresi Temmuz 2024'te doldu. Yönetim planının 20. maddesine göre sözleşmenin uzatılması için tüm kat maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğuyla alınmış bir karar var mı?
Yönetim planının 21. maddesinde aranan şartlar (bir yıllık işletme giderinden fazla ödenmiş sermaye, 6 aylık işletme gideri kadar teminat mektubu ve 6 ayda bir güncellenmesi) Caldiva için sağlanıyor mu? Teminat mektubunun tutarı ve tarihi nedir?

Kararlar ve hukuk

2019'da genel kurulda reddedilen yatırım bütçesi hangi yetkiyle uygulandı? Temsilciler kurulunun yatırım bütçesi kararlarının tutanakları ve oy dökümleri (yönetim planı md. 18.2 gereği istenmesi hâlinde verilmesi zorunlu).
18–19.09.2021 ve Şubat–Mart 2025 genel kurullarının ve 21.06.2025 olağanüstü genel kurulunun tutanakları, oy dökümleri ve ibra kararları.
Yönetim planının 11.5. maddesi personel giderlerinin de ek tablodaki oranlarla paylaşılacağını söylüyor; 2025'te eşit paylaşıma geçildi. Mahkeme kararının ilgili bölümü ve EK-10 "Ortak Giderlere Katılım Oranları" tablosu.
Kesinleşmiş mahkeme kararından sonra geçmiş yıllar için fark hesabı yapılacak mı? Fazla ödeyenlere iade ya da mahsup yapılacak mı?
2019'da 128 dava olduğu söylenmişti. Bugün kaç dava var, sonuçları ne oldu? Kaybedilen davalar için ödenen 820.000 ve 1.380.000 TL'nin "tasarruftan" karşılandığı söylenen 1.594.829,32 TL'lik kısmı hangi kalemlerden bulundu?
Gölet davasının (İstanbul 5. Tüketici Mahkemesi 2018/50 E.) istinaf sonucu nedir? Sinpaş GYO'ya karşı yapı ayıpları (gölet, kanalizasyon, havuz) için başka dava açıldı mı?
Borçlulara sosyal tesis, sıcak su ve ısıtma kısıtlamasının yasal dayanağı nedir? Kaç daireye uygulandı?
Yatırım borcu neden icraya verildi? İcra takibinde tahsil edilen vekâlet ücreti ve masraflar kime yazılıyor?

Belgeler ve işler

2019'dan bu yana denetim kurulu raporları (yönetim planı md. 26: dört ayda bir) ilan panolarında ilan edildi mi? Tarihleri ve suretleri.
31.05.2019'da defterde 77.683,23 TL görünen ama banka ekstresinde bulunmayan kredi kartı tahsilatları (mali müşavir raporu s.9) nerede? Bu fark sonradan kapatıldı mı?
2016–2019 için söz verilen geçmişe dönük tam kapsamlı mali denetim raporu nerede? Önceki dört yönetim kurulu hakkında verilen dava yetkisi kullanıldı mı?
Temmuz 2019'da açılan 7 ihalenin teklifleri, kazananları ve sözleşme bedelleri.
Yürüyen merdivenler için 2015'ten bu yana toplam ne ödendi? Zenitlift ve Akımsan davalarının sonucu nedir?
Kaç kamera var, kaçı çalışıyor? 2019–2025 arası kameralara toplam ne ödendi?
Yangın ihbar sistemi "site kurulduğundan beri çalışmıyor" deniyor. Bugüne kadar yangın sistemi bakımı için ne ödendi?
Telekom operatörlerinden istenen 331.442 TL ve eski yönetim firmalarından istenen 189.538 TL tahsil edildi mi?
Yangın ihbar sistemi ihalesi yapıldı mı? Son teklif tarihi, gelen teklifler, komisyon tutanağı, seçilen firma ve sözleşme bedeli nedir? Şartnamedeki keşif özeti neden boş; teklif verenler hangi miktarlara fiyat verdi?
2025–27 yatırımının diğer kalemleri (su boruları, hidrofor, asansör, kamera) için ihale açıldı mı? Şartnameler ve sonuçları nerede yayımlandı?
2025–27 dokümanında "yapıldı" diye anlatılan işler (15. blok kanalizasyonu, bariyerler, Ortaköy meydanı) hangi bütçeden, ne zaman yapıldı?
Maillerle gönderilen duyuru linkleri neden kaldırılıyor? Kat maliklerine gönderilen resmi belgelerin kalıcı arşivi nerede?

Kaybolan ve hiç gönderilmeyen belgeler

Silinmiş linkler: 31.05.2020 (sosyal tesis kullanımı) ve 10.07.2020 (sosyal tesis ve merkezi sistem) maillerindeki belge linkleri bugün açılmıyor, Caldiva ana sayfasına yönleniyor. İnternet Arşivi kaydına göre ilk belge 15.07.2022'de zaten hata sayfasına gidiyordu. İkisinin de içerik kopyası yok.
Eski yönetim sitesindeki belgeler: bosphoruscity.net'te 2015–2019 arasında yayımlanan "2017–2019 Faaliyet Raporu", "12 Aylık Denetleme Raporu" ve "2015–2017 Tahmini İşletme Projesi" sayfaları İnternet Arşivi'nde duruyor, ama ekli belgelerin kendisi arşivlenmemiş.
Link yapısı üç kez değişti: Caldiva duyuruları 2020'de bir adreste, 2023'te başka bir adreste, 2025'ten sonra üçüncü bir adreste yayımlandı. 2023'ten itibaren önemli belgeler (bütçeler, yatırım dokümanları, faaliyet raporları) maile eklenmek yerine yalnızca link olarak gönderiliyor. 2023–24 yatırım bütçesi ise maillere hiç gelmedi.
Arşivlediklerimiz: Hâlâ açılan bütün linklerdeki belgeleri indirdik, tarih ve parmak izleriyle (SHA-256) sakladık.
Hiç gönderilmeyenler: 2019, 2020, 2022 ve 2024 işletme bütçeleri; ilki dışındaki tüm denetim kurulu raporları; yıllık kesin hesaplar; genel kurul tutanakları; ihale sonuçları; dava sonuçları; Caldiva sözleşmesi ve teminat mektubu; yatırım harcama hesapları; yönetim planının EK-10 oran tablosu.

Bu rapor nasıl hazırlandı?

Bir gönüllümüzün e-posta kutusuna 2019–2026 arasında yönetimden (bosphoruscity.net, Senyonet, Bulut Yönetim) gelen 105 mail, ekleri, maillerdeki Caldiva linkleri, yönetimin sitesinde yayımlanan belgeler ve yönetim planı tek tek okundu. Taranmış belgeler sayfa sayfa incelendi, tablolar yeniden toplandı. Belgede yazanlar "olgu", bizim hesaplarımız "hesap", yorumlarımız "çıkarım" diye ayrıldı. Kişilerin adları yazılmadı; yalnızca şirketler ve resmi görevler anıldı. Bu bir suçlama değil, hesap sorma belgesidir: her iddiamızın karşısına yönetimin kendi belgesini koyduk. Yanlış bulduğunuz bir rakam varsa belgesiyle bize yazın; düzeltiriz.